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Recht und Verträge # 1: Gewerbemietvertrag

veröffentlicht am 07. September 2015 von in Recht und Steuern, Gefunden

Mit dem Büro oder der Werkstatt nimmt für Gründerinnen und Gründer der Traum von der Selbstständigkeit Gestalt an. Diese müsste Ihr in der Regel mieten. Aber anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es hier ein paar Besonderheiten.

Mietdauer
Mietverträge über Geschäftsräume müssen schriftlich abgefasst sein, wenn sie für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden. Ein mündlich abgeschlossener Gewerbemietvertrag ist zwar nicht unwirksam. Er gilt aber als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet: Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Damit kann der Vertrag frühestens zum Ablauf eines Jahres gekündigt werden. Das kann bei knapper Kasse ein Problem sein.

Nutzung
Üblicherweise wird im Mietvertrag die "Art des Betriebs" in einer Vereinbarung zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache" genau beschrieben. Wenn sich im Verlauf der Mietzeit Betriebsänderungen ergeben, muss also geprüft werden, ob die damit verbundenen Tätigkeiten mit dem im Vertrag aufgeführten Mietzweck noch vereinbar sind. Wenn nicht, sollte der Vertrag angepasst werden.

Erlaubnis
Gewerbetreibende, deren Tätigkeit erlaubnispflichtig ist, sollten beim Abschluss eines Mietvertrags vorsichtig sein: Wenn sie beispielsweise eine Gaststätte einrichten wollen, müssen sie dafür eine Gaststättenerlaubnis haben. Die wird nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt: wenn die baurechtlichen, feuerpolizeilichen, lebensmittel- und hygienerechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Außerdem müssen die Unfall- und Arbeitsschutzbestimmungen eingehalten sein und der Nachweis über die bei der IHK absolvierte Unterrichtung vorliegen. Wer ausschließen will, dass er einen Mietvertrag abschließt, ohne die gemieteten Räume für seinen Zweck nutzen zu können, sollte eine "Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung" abschließen. Damit wird der Gewerbemietvertrag erst wirksam, wenn die notwendigen Erlaubnisse erteilt werden.

Konkurrenz
Bei Gewerbemietverträgen ist der Vermieter ohne besondere vertragliche Vereinbarung verpflichtet, dem Mieter keine Konkurrenz zu verschaffen, indem er andere Geschäftsräume auf dem gleichen Grundstück oder dem Nachbargrundstück an Konkurrenz-Unternehmen vermietet. Vor allem auch aus diesem Grund ist es empfehlenswert, den Mietzweck möglichst genau zu beschreiben.

Miethöhe
Anders als im Wohnraummietrecht gibt es im Gewerberaummietrecht keine gesetzlichen Bestimmungen für Mietanpassungen. Mieter und Vermieter können vereinbaren, Mietanpassungen vorzusehen, wenn sich die Mietbedingungen ändern. Neben Staffelmietvereinbarungen eignen sich hier bei langfristigen Mietverhältnissen auch Gleitklauseln nach Maßgabe des Preisklauselgesetzes. Dabei wird das Verhältnis von Miete und Kaufkraft immer wieder "geradegerückt". Eine gängige Möglichkeit, die Miete anzupassen, ist, einen neutralen Dritten die Miete neu festsetzen zu lassen. Das kann z. B. ein von der IHK bestellter Sachverständiger erledigen.

Umsatzsteuer
Mieten sind in der Regel umsatzsteuerfrei. Ein Vermieter kann aber unter bestimmten Voraussetzungen Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen, allerdings nur dann, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart wurde. Der Mieter kann den Umsatzsteueranteil gegenüber dem Finanzamt geltend machen, wenn er seinerseits vorsteuerabzugsberechtigt ist.

Quelle: GründerZeiten 24, BMWi, Berlin